BGH klärt offene Fragen zur Mietkaution bei Mietende

Verrechnung der Kaution auch mit streitigen Forderungen zulässig

Der Fall:
Zwischen den Mietparteien bestand Streit. Der Mieter minderte die vertraglich geschuldete Miete von monatlich 736,- € unter Berufung auf behauptete Mängel der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen, Schimmelbildung und Ameisenbefall, ab dem Monat Mai 2014 bis einschließlich des Monats Februar 2015 um insgesamt 1.774,80 €. Der Vermieter ließ die Wohnung im September 2014 von einem Sachverständigen zu Kosten von 357 € begutachten. Das Mietverhältnis endete schließlich infolge der außerordentlichen Kündigung des Mieters vom 5. Februar 2015 am 28. Februar 2015.
Nach dem Auszug des Mieters leitete der Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Anschluss an eine im Mai 2015 erfolgte Ortsbesichtigung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen vermietete der Vermieter die Wohnung ab dem 1. Juni 2015 anderweitig neu. Über die von dem Mieter zu Mietbeginn geleistete Barkaution in Höhe von 1.680 € hat der Vermieter bisher nicht ausdrücklich abgerechnet.
Der Vermieter erhob allerdings Klage und nahm den Mieter auf restliche Mietzahlung in Höhe von 1.774,80 €, einen Mietausfallschaden für die Monate März 2015 bis Mai 2015 in Höhe von 1.848 €, den Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 357 €, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.113,42 € sowie Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch. Die geltend gemachten Nebenkosten setzen sich zusammen aus einer (unstreitigen) Nachforderung in Höhe von 309,89 € für den Abrechnungszeitraum vom 1. Dezember 2013 bis 30. November 2014 (Abrechnung vom 22. Januar 2015) und einer (bestrittenen) Nachforderung in Höhe von 777,44 € für den Zeitraum vom 1. Dezember 2014 bis 31. Mai 2015 (Abrechnung vom 11. Februar 2016).
Das Amtsgericht hat den Mieter zur Zahlung von 4.917,13 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Mieters, in der dieser hinsichtlich der Forderungen auf Nebenkostennachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die von dem Vermieter nicht abgerechnete Mietkaution geltend gemacht hat, hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage hinsichtlich eines weiteren Betrags in Höhe von 1.703,33 € abgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter seinen Klageanspruch insoweit weiter, als das Berufungsgericht die von ihm geltend gemachten Nebenkostennachforderungen in Höhe von insgesamt 1.087,33 € durch eine von dem Mieter im Berufungsrechtszug erklärte Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.680 € als erloschen angesehen hat.

Das Problem:
Das rechtliche "Schicksal" eines bestehenden Kautionsguthabens am Mietende ist seit langem umstritten. Zuletzt wurde insbesondere vertreten, dass der Vermieter mit einem Kautionsguthaben des Mieters nicht aufrechnen dürfe, wenn die aufgerechnete Forderung - oftmals Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache oder Betriebskostennachforderungen - zwischen den Parteien streitig sei ("Befriedigungsinteresse" oder bloßes "Sicherungsinteresse" des Vermieters?). Unklar war bisher auch, ob und ggf. zu welchem Zeitpunkt der Mieter mit seinem Kautionsguthaben gegen Forderungen des Vermieters aufrechnen darf, solange der Vermieter über das Kautionsguthaben nicht abgerechnet hat.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr diese Rechtsfragen geklärt. Zunächst sei die vom Mieter im Januar 2017 erklärte Aufrechnung mit seinem Kautionsguthaben gegen die Nebenkostennachforderungen des Vermieters zulässig gewesen. Insbesondere sei der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch fällig gewesen, weil der Vermieter über sie bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte. Nach dem Ende des Mietverhältnisses habe sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung werde die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit habe. Die Abrechnung des Vermieters könne dabei ausdrücklich oder konkludent erfolgen. So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach - zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt. Darüber hinaus könne die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. Diese könne bereits dadurch angenommen werden, wenn der Vermieter - wie im Streitfall - die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringe der Vermieter - für den Mieter erkennbar - zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränke.
Eine gewährte Barkaution werde des Weiteren mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses werde ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution. Dies gilt, wie der BGH nun ausdrücklich klarstellt, auch für streitige Forderungen des Vermieters. Ein solches Vorgehen - Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind - entspreche auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis - so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich - zu einem endgültigen Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters seien hierdurch nicht berührt. Insbesondere der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trägt, vermöge es nicht zu rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stünden sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.
Mache der Vermieter allerdings - wie hier der Kläger - von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, könnte der Mieter wie hier seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gebiete es gerade nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung einer Barkaution noch über die Erteilung der Abrechnung hinauszuschieben. Denn mit der Abrechnung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter sein Verwertungsinteresse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen hat er die Möglichkeit, eine Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von gegebenenfalls mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden soll. Erteilt er hingegen eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertigt sein Sicherungsbedürfnis deren weiteren Einbehalt nicht, so dass nunmehr auch der Mieter aufrechnen dürfe.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Es ist ausdrücklich zu begrüßen, dass der BGH die seit einigen jüngeren instanzgerichtlichen Urteilen (bspw. AG Dortmund v. 19.6.2018 - 425 C 376/18 und vom 13.03.2018, AZ 425 C 5350) eingetretene Rechtsunsicherheit nunmehr beseitigt hat. Demnach darf der Vermieter auch mit streitigen Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen darf. Alles andere wäre auch völlig praxisfremd gewesen. Den Vermietern ist allerdings zu raten, rechtzeitig nach dem Mietende über die Kaution abzurechnen und auch ggf. mit eigenen Forderungen ausdrücklich die Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben zu erklären, um nicht später vor Gericht dem Risiko einer (Teil-)Abweisung zu unterliegen, wenn der Mieter nun "plötzlich" auf die Idee kommt, selbst die Aufrechnung zu erklären.

BGH, Urteil vom 24.7.2019, AZ: VIII ZR 141/17

Amtlicher Leitsatz:
"a) Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offen gelassen im Senatsurteil vom 7. Mai 2014 - VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13).

d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen."