Zieht der Mieter in eine andere Wohnung des Vermieters und beansprucht der Vermieter hierfür eine höhere Miete, muss der Vermieter beweisen, dass ein neuer Mietvertrag mit einer höheren Miete zustande gekommen ist

BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 21.11.2012, AZ: VIII ZR 50/12

Der Vermieter beabsichtigte, in dem vermieteten Haus umfassende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten durchführen zu lassen. Er bot in diesem Zusammenhang den Mietern eine Ausweichwohnung an. Die Mieter zogen daraufhin in die neue Wohnung, weigerten sich jedoch, hierfür einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Sie stellten sich auf den Standpunkt, dass der alte Mietvertrag fortgelten würde und lediglich dahingehend abgeändert worden sei, dass nun die neue Wohnung vermietet werde. Der Vermieter ging jedoch von einem gänzlichen neuen Mietverhältnis aus, bei dem zwar nicht über die Miethöhe gesprochen worden sei, jedenfalls aber dann die ortsübliche Miete geschuldet werde.

Der Bundesgerichtshof (BGH) vertritt in diesem Zusammenhang die Auffassung, dass es Sache des Vermieters sei, die für ihn günstige Tatsache eines neuen Mietvertrages ("Novation") in einem Prozess darzulegen und zu beweisen. Ob zwischen den Parteien lediglich eine Vertragsänderung in Gestalt eines Austauschs des Mietobjekts oder der Abschluss eines neuen Mietvertrages erfolgt sei, sei durch Auslegung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Wenn dabei aber der Vermieter eine höhere Miete aufgrund eines angeblich neuen Mietvertrages verlange, müsse sie einen solchen neuen Vertrag auch beweisen.

Da der Vermieter in dem vorliegenden Fall dem ihm obliegenden Beweis einer Novation nicht gelungen war, stand ihm der Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete nicht zu und der BGH wies die Klage insoweit ab.

Weitere Fundstellen u. a.:

• Wortlaut des Urteils auf der Homepage des BGH