Ob vom Vermieter geplante bauliche Veränderungen als duldungspflichtige Modernisierung anzusehen sind, bestimmt sich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen

BGH, Versäumnisurteil vom 10.10.2012, AZ: VIII ZR 56/12

Bauliche Veränderungen dürfen vom Vermieter in der Wohnung nicht beliebig durchgeführt werden. Der Mieter muss vielmehr nur Instandsetzungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 1 BGB) sowie sonstige bauliche Veränderungen im Wesentlichen nur dann dulden, wenn sie die Mietsache verbessern oder Energie oder Wasser eingespart werden (§ 554 Abs. 2 BGB). Hinzu kommt, dass der Mieter der Modernisierung dann nicht durch den sog. Härtefalleinwand widersprechen kann, wenn durch die Maßnahmen des Vermieters lediglich ein Zustand geschaffen wird, der dem allgemein üblichen Standard entspricht.

In dem vorliegenden Fall plante der Vermieter u. a., eine Zentralheizung einzubauen und die Wohnung des Mieters anzuschließen. Der Mieter verweigerte den Anschluss und berief sich darauf, dass er auf eigene Kosten - mit Zustimmung des Vermieters - zwischenzeitlich eine Gasetagenheizung eingebaut habe. Der Einbau einer Zentralheizung führe daher weder zu einer Energieeinsparung noch zu einer Wohnwertverbesserung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) schloss sich dieser Auffassung nun unter dem Hinweis darauf, dass auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Verbesserungen zu berücksichtigen seien, an (so auch schon Urteil vom 20.6.2012 - VIII ZR 110/11). Lediglich vertragswidrig, ohne Genehmigung des Vermieters vorgenommene bauliche Veränderungen des Mieters blieben außer Betracht. Dies gelte auch für die Beurteilung der Frage, ob eine Härtefallprüfung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unterbleibt, weil die Mietsache durch die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist; auch insoweit sei der gegenwärtige Zustand einschließlich vom Mieter rechtmäßig vorgenommener Veränderungen zugrunde zu legen.