Beeinträchtigung durch Hundehaltung muss konkret und substantiiert vorgetragen werden

BGH, Beschluss vom 22.1.2013, AZ: VIII ZR 329/11

In zwei Beschlüssen im selben Verfahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich zur Frage geäußert, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung dulden muss.

Das Gericht hat klargestellt, dass der Vermieter eine Genehmigung zur Hunde- und Katzenhaltung von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhängig machen darf. Dies schließe allerdings "freies Ermessen" des Vermieters aus, so dass der BGH folgende Klausel in einem Mietvertrag für unwirksam erachtet:

"Der Mieter darf Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel etc.) nur mit Zustimmung des Vermieters halten. Die Zustimmung ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist. Im Übrigen liegt es im freien Ermessen des Vermieters."

Das Gericht führt aus, dass die ersten beiden Sätze an sich nicht zu beanstanden seien, da sie den Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haltung von Haustieren - wozu auch Hunde und Katzen zählen - an legitime, berechtigte Vermieterinteressen knüpfen. Da aber "im Übrigen freies Ermessen" des Vermieters bestünde, bestünden letztlich doch keine nachprüfbaren Voraussetzungen für ein gebundenes Ermessen, so dass die Klausel den Mieter unangemessen benachteilige und unwirksam sei.

Sei die Tierhaltungsklausel wie vorliegend unwirksam oder fehle eine solche Klausel im Mietvertrag kommt es stets auf eine umfassende Einzelfallabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters an, ob sich die Hundehaltung in der Wohnung noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung bewegt (so schon BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06 und BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12).

Ferner weist der BGH darauf hin, dass es im Rahmen der Abwägung nicht auf die Frage der artgerechten Haltung des Hundes in der Wohnung ankomme. Auch pauschale Behauptungen des Vermieters, wonach die vermietete Wohnung "für das Halten eines Hundes ungeeignet sei", könnten keine Berücksichtigung finden. Dasselbe gelte für die allgemeine Erwägung, wonach die Wohnung durch die Hundehaltung in erhöhtem Maße abgenutzt werde. Dies sei in die Abwägung nicht einzubeziehen.

Will mithin ein Vermieter gegen die Hundehaltung des Mieters vorgehen und kann er sich dabei nicht auf eine (wirksame) Klausel im Mietvertrag stützen, wonach die Hundehaltung untersagt ist, muss er substantiiert Vortragen, welche konkreten Nachteile für ihn mit der Hundehaltung verbunden sind und diesen Vortrag auch unter Beweis stellen. Ansonsten wird seine Klage auf Unterlassung keinen Erfolg haben.

Weitere Fundstellen u. a.:

• Beschluss vom 25.9.2012 und 22.1.2013 im Wortlaut auf der Homepage des BGH