Bundestag beschließt Mietrechtsanpassungsgesetz

Haus & Grund kann sich mit Forderungen zugunsten der privaten Kleinvermieter durchsetzen

Der Bundestag hat am Donnerstag, 29. November 2018, den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache mit den Stimmen der Großen Koalition angenommen. Der Bundesrat wird das Gesetz nun voraussichtlich am 14. Dezember 2018 verabschieden.

Haus & Grund konnte mit großem und stetigem Widerstand für seine Mitglieder und die privaten Kleinvermieter bewirken, dass die Neuerungen weit weniger einschneidend sind als lange Zeit zu befürchten war. "Mit den gestern beschlossenen Mietrechtsänderungen erleichtert der Bundestag es privaten Kleinvermietern, ihre Wohnungen energetisch zu modernisieren und an die Herausforderungen des demografischen Wandels anzupassen“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke am 30.11.2018 in Berlin.

Folgende Änderungen wird es geben:

1. Nach der bisher geltenden Regelung darf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (diese werden in einer "Mietpreisbremsenverordnung festgelegt; in NRW betrifft dies u. a. die Städte Bonn, Sankt Augustin, Siegburg und Troisdorf) die Miete bei einer Wiedervermietung lediglich die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent betragen. Diese "Mietpreisbremse" gilt aber ausnahmsweise nicht, wenn

- die Vormiete bereits höher gewesen ist,
- in den letzten drei Jahren eine Modernisierung durchgeführt wurde und
- bei einer Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde bzw. im Fall der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Nunmehr müssen Vermieter noch vor Abschluss des Mietverhältnisses Auskunft geben über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, wenn sie sich auf eine der gesetzlichen Ausnahmen zur Mietpreisbremse berufen. Anders als zunächst geplant zieht ein Verstoß gegen diese Auskunftspflicht aber nicht den kompletten Ausschluss der eigentlich zulässigen Miete nach sich, sondern sperrt diese lediglich für zwei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist kann sich der Vermieter erneut auf den Ausnahmetatbestand berufen. Die Einführung der abgeschwächten Sanktion ist ein maßgeblicher Erfolg von Haus & Grund. Wir haben stetig darauf hingewiesen, dass ein dauerhafter Ausschluss einer eigentlich zulässigen Miete in einem völligen Missverhältnis zu dem Verstoß gegen eine Formalie steht.

Wenn Mieter der Auffassung sind, dass eine vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, müssen sie dies auch künftig qualifiziert rügen. Sie müssen sich insbesondere auf die Tatsachen beziehen, die der Vermieter im Rahmen der Auskunftspflicht offengelegt hat. Eine einfache Rüge hat, wie von Haus & Grund gefordert, keinen Eingang ins Gesetz gefunden.

2. Die von Haus & Grund vorgeschlagene Modernisierung im vereinfachten Verfahren ("kleine Modernisierung") ist ins Gesetz aufgenommen worden. Dieses gilt für Modernisierungen, deren Kosten pro Wohnung maximal 10.000,- € betragen. Hiervon werden zwar pauschal 3.000,- € als Kosten für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Dafür kann der Mieter aber keine wirtschaftliche Härte gegen die Mieterhöhung geltend machen. Auch muss sich der Vermieter den Zinsvorteil eines Förderdarlehens (z. B. von der KfW) nicht anrechnen lassen.

Im Rahmen der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter mitteilen, dass er vom vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchte, wobei jedoch anders als bei einer "normalen" Modernisierungsankündigung keine Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten erforderlich ist. Sodann ist innerhalb von fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung mehr zulässig, es sei denn, es gibt innerhalb dieses Zeitraums neue gesetzliche Vorgaben zur Modernisierung oder in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird ein Beschluss zur Modernisierung gefasst, an den der vermietende Wohnungseigentümer gebunden ist.

3. Bundesweit wird die "normale" Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB von 11 Prozent auf 8 Prozent abgesenkt. Ferner wird eine neue Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen von 3 €/qm - bzw. 2 €/qm bei Wohnungen mit einem Mietpreis von unter 7 €/qm - bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren eingeführt. Dies dürfte insbesondere die großen Wohnungsunternehmen treffen. Private Vermieter erhöhen auch nach Modernisierungen die Miete nur in den seltensten Fällen in einem Umfang, dass sie von dieser Änderung betroffen sein werden.

Gleichzeitig wird den Praktiken der Finanzinvestoren ein Riegel vorgeschoben, indem das "Herausmodernisieren" von Mietern zum Zwecke der Neuvermietung mit einem Bußgeld geahndet werden kann und schadensersatzpflichtig ist. Obgleich diese Normen mit hohen finanziellen Einschnitten verbunden sind, treffen sie bewusst nicht die privaten Vermieter, denn diesen sind solche Praktiken fremd. Versehentlich oder auch unverschuldet das Herausmodernisieren fingierende Handlungsweisen sind nicht sanktionsbehaftet.

4. Letztlich wurde eine Neuregelung geschaffen, dass Mietverträge mit Sozialträgern nicht mehr als Gewerberaummietverträge, sondern als Wohnraummietverträge behandelt werden sollen. Hiervon sind zwar auch private Vermieter betroffen, die einen solchen Mietvertrag jetzt neu abschließen wollen (für bestehende Mietverhältnisse gilt die Regelung natürlich nicht). Insbesondere wird es im Ergebnis aber damit den Sozialträgern erschwert werden, geeigneten Wohnraum zu finden.

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