Schriftformheilungsklauseln gelten nicht zulasten von Erwerbern

BGH, Urteil vom 22.1.2014, AZ: XII ZR 68/10

Der Fall:
Der Mieter schloss einen befristeten Mietvertrag über 10 Jahre. Im Mietvertrag wurde eine Klausel vereinbart, in der es heißt:

"Alle Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen worden sind, sind in diesem Vertrag enthalten. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge."

Der Vermieter verkaufte in der Folge das Objekt und der Erwerber als neuer Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristgemäß. Er machte geltend, dass aufgrund diverser mündlicher Absprachen zwischen dem vormaligen Vermieter und dem Mieter die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt worden sei und es sich daher gem. § 550 BGB um ein jederzeit ordentlich kündbares Mietverhältnis handele. Der Mieter wandte ein, dass der neue Vermieter aufgrund der vorzitierten Klausel vor dem Ausspruch der Kündigung verpflichtet gewesen wäre, gemeinsam mit dem Mieter den Schriftformmangel zu heilen.

Das Problem:
Unbefristete gewerbliche Mietverhältnisse können - anderes als Wohnraummietverhältnisse - ohne Angabe von Gründen jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder ggf. auch vereinbarten Kündigungsfrist von beiden Parteien gekündigt werden. Befristete Mietverträge sind hingegen vor Ablauf der Zeit, für die sie eingegangen wurden, nicht ordentlich kündbar. Sie enden vielmehr durch schlichten Zeitablauf mit Ablauf der Befristung. Möchte eine der Parteien einen befristeten Vertrag vorzeitig beenden, wird in der Praxis nach Fehlern in der Schriftform gesucht, da gem. § 550 BGB ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, zwingend der Schriftform bedarf. Bei Mängeln der Schriftform gilt der Vertrag hingegen als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann jederzeit von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden. Der Schriftform unterliegen alle wesentlichen Vertragsbestandteile wie die Vertragsparteien, das Vertragsobjekt, Mietzeit und die Höhe der Miete. Um möglichen Fehlern im Rahmen des Schriftformerfordernisses zu begegnen, die ganz erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben können, werden, wie auch in diesem Fall, in den Mietverträgen zunehmend sog. "Schriftformheilungsklauseln" vereinbart. Die Besonderheit in dem vorliegenden Fall bestand darin, dass das Objekt während der Mietzeit verkauft worden war und nun die Frage zu klären war, ob auch der Erwerber als neuer Vermieter an die Klausel gebunden war.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte nun klar, dass jedenfalls ein Grundstückserwerber durch eine solche Klausel nicht daran gehindert ist, das Mietverhältnis unter Berufung auf die fehlende Schriftform zu kündigen. § 550 BGB solle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückerwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Darüber hinaus diene § 550 BGB dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Damit habe § 550 BGB vorrangig den Erwerberschutz zum Ziel. Würde hingegen die Heilungsklausel auch einem Erwerber gelten, würde der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Die Bestimmung stelle nach allgemeiner Meinung zwingendes Recht dar. Daher sei es mit Rücksicht darauf ungeachtet der Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um eine Individualvereinbarung oder einen Formularvertrag handele, mit § 550 BGB nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. Er verhalte sich deshalb nicht nach § 242 BGB treuwidrig, wenn er von der in diesem Fall vorgesehenen gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch mache.
Der Mieter wurde daher aufgrund einer wirksamen Kündigung des Vermieters zur Räumung und Herausgabe der Räume verurteilt.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die bereits umfangreiche BGH-Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis befristeter Mietverträge ist um eine Nuance reicher. Das Thema "Schriftform" ist und bleibt allerdings nur schwer zu überschauen. Haus & Grund-Mitglieder sollten sich daher gerade im Bereich der Gewerbemiete vor Vertragsabschlüssen und insbesondere auch bei Vertragsänderungen ausführlich in ihrem Ortsverein beraten lassen.

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben."